by Trả lời nhanh
Tại Khu đô thị mới STK An Bình, chủ đất được tự chọn nhà thầu và tự xây, miễn là đúng tiêu chuẩn kiến trúc của dự án. Đơn giá xây dựng theo thị trường, không bị ràng buộc vào bảng giá của một đơn vị thi công nào. Hồ sơ thiết kế nộp cho ban quản lý dự án duyệt trước khi khởi công. Mật độ xây dựng tối đa theo QCXDVN 01:2008/BXD; nền phổ biến 80 – 108 m² rơi vào khoảng 80 – 90%. Cao độ nền +2,50 m theo hệ cao độ Quốc gia, đã san lấp sẵn.
Đây là mục có nhiều thông tin sai trên mạng nhất về dự án này, nên xin nói rõ ngay: quy định cũ bắt buộc xây qua chủ đầu tư với đơn giá 5,6 triệu đồng/m² không còn áp dụng. Nhiều tin rao và bài viết vẫn chép lại nội dung từ bộ hỏi đáp tháng 02/2022. Nếu anh chị đọc thấy ở đâu đó thì đó là thông tin đã lỗi thời.
Bốn nguyên tắc của luật chơi hiện nay
- Được tự xây. Anh chị chọn nhà thầu của mình, chủ động tiến độ và chủ động vật tư.
- Phải đúng tiêu chuẩn kiến trúc của dự án. Mật độ xây dựng, tầng cao, khoảng lùi, cao độ nền và hình thức mặt ngoài phải theo quy chế quản lý kiến trúc chung của khu. Mục đích là giữ cho các dãy nhà đồng bộ — điều này bảo vệ giá trị của chính căn nhà anh chị sau này.
- Đơn giá xây dựng theo thị trường. Không bị ràng buộc vào bảng giá của một đơn vị thi công nào. Anh chị tự lấy vài báo giá rồi so.
- Hồ sơ thiết kế nộp cho ban quản lý dự án duyệt trước khi khởi công, để đối chiếu với quy chế kiến trúc.
Khung xây dựng theo quyết định quy hoạch
Phần dưới đây có giá trị pháp lý, trích từ Quyết định 6255/QĐ-UBND phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Nhà thầu của anh chị cần bám vào đây:
| Hạng mục | Quy định |
|---|---|
| Mật độ xây dựng tối đa | Theo diện tích lô, áp bảng QCXDVN 01:2008/BXD |
| Lô ≤ 50 m² | 100% |
| Lô 75 m² | 90% |
| Lô 100 m² | 80% |
| Lô 200 m² | 70% |
| Lô 300 m² | 60% |
| Lô 500 m² | 50% |
| Nền phổ biến tại dự án (80 – 108 m²) | Khoảng 80 – 90% mật độ tối đa |
| Cao độ nền | +2,50 m theo hệ cao độ Quốc gia — đã san lấp sẵn |
| Khoảng lùi | Theo quy chế quản lý kiến trúc của khu, khác nhau giữa các tuyến lộ giới 17 m, 23,5 m và 43 m |
Lưu ý cách đọc bảng mật độ: giá trị nội suy giữa hai mốc. Nền 80 m² nằm giữa mốc 75 m² (90%) và 100 m² (80%), nên mật độ tối đa sẽ ở khoảng giữa hai con số đó. Nhà thầu có kinh nghiệm sẽ tính chính xác giúp anh chị khi lập hồ sơ.
Mẫu nhà tham khảo của dự án
Chủ đầu tư có sẵn bộ bản vẽ mẫu cho từng loại nền, với diện tích xây dựng tương ứng:
| Diện tích nền | Diện tích xây dựng theo mẫu |
|---|---|
| 80 m² | 357 m² |
| 100 m² | 413 m² |
| 108 m² | 443 m² |
| 180 m² (nền góc) | 664 m² |
Anh chị không bắt buộc xây đúng mẫu, nhưng đây là con số hữu ích theo hai cách. Thứ nhất, nó cho biết quy mô nhà mà dự án hình dung cho từng loại nền. Thứ hai — và quan trọng hơn — nó là con số để anh chị nhân với đơn giá xây dựng và ra được tổng vốn thật.
Cách tính tổng vốn cho đúng
Đây là lỗi phổ biến nhất khi so sánh các dự án đất nền: chỉ nhìn giá nền. Với dự án cho tự xây như STK An Bình, tổng vốn của anh chị gồm ba phần:
- Tiền nền — giá quyền sử dụng đất, chưa gồm nhà.
- Tiền xây dựng — bằng diện tích xây dựng nhân đơn giá nhà thầu. Lấy nền 100 m² làm ví dụ: nếu xây theo quy mô mẫu 413 m² sàn, thì chỉ cần đơn giá chênh 1 triệu đồng/m² là tổng vốn đã chênh hơn 400 triệu đồng.
- Chi phí hoàn thiện và phát sinh — phần nội thất, sân, hàng rào, đấu nối điện nước, và khoản dự phòng.
Chỉ khi cộng đủ ba phần thì con số mới so sánh được với một dự án bán nhà xây sẵn.
Bốn việc nên làm trước khi khởi công
- Xin quy chế quản lý kiến trúc của khu và đưa cho nhà thầu đọc trước khi vẽ. Sửa bản vẽ sau khi bị trả hồ sơ tốn thời gian hơn nhiều.
- Lấy ít nhất ba báo giá thi công, yêu cầu bóc tách rõ phần thô và phần hoàn thiện. Đơn giá theo thị trường nghĩa là anh chị có quyền so.
- Hỏi rõ thủ tục giấy phép xây dựng tại địa phương — dự án đã có quy hoạch 1/500 được duyệt nên hồ sơ thường thuận lợi, nhưng vẫn phải làm đúng trình tự.
- Kiểm tra đấu nối điện, nước, thoát nước tới chân nền trước khi ký hợp đồng thi công, để nhà thầu tính đúng chi phí.
Câu hỏi thường gặp
Mua nền STK An Bình có phải xây qua chủ đầu tư không?
Không. Hiện nay chủ đất được tự chọn nhà thầu và tự tổ chức xây dựng, chỉ cần đúng tiêu chuẩn kiến trúc chung của khu. Quy định cũ trong bộ hỏi đáp tháng 02/2022 — ghi chủ đầu tư là đơn vị thi công duy nhất với đơn giá 5,6 triệu đồng/m² — không còn áp dụng, dù nhiều bài viết trên mạng vẫn chép lại.
Mật độ xây dựng tối đa tại STK An Bình là bao nhiêu?
Theo Quyết định 6255/QĐ-UBND, mật độ xây dựng tối đa áp theo bảng QCXDVN 01:2008/BXD tuỳ diện tích lô: lô từ 50 m² trở xuống được xây 100%, lô 75 m² là 90%, lô 100 m² là 80%, lô 200 m² là 70%, lô 300 m² là 60% và lô 500 m² là 50%. Nền phổ biến tại dự án từ 80 đến 108 m² rơi vào khoảng 80 – 90%.
Xây nhà tại STK An Bình có cần duyệt hồ sơ không?
Có. Hồ sơ thiết kế phải nộp cho ban quản lý dự án duyệt trước khi khởi công, để đối chiếu với quy chế quản lý kiến trúc của khu về mật độ, tầng cao, khoảng lùi, cao độ nền và hình thức mặt ngoài.
Diện tích xây dựng theo mẫu của dự án là bao nhiêu?
Theo bộ bản vẽ mẫu của chủ đầu tư: nền 80 m² xây 357 m² sàn, nền 100 m² xây 413 m², nền 108 m² xây 443 m², nền góc 180 m² xây 664 m². Người mua không bắt buộc xây đúng mẫu, nhưng đây là con số để ước tính tổng vốn khi nhân với đơn giá nhà thầu.
Cao độ nền tại STK An Bình là bao nhiêu?
+2,50 m theo hệ cao độ Quốc gia. Nền đã được san lấp sẵn tới cao độ này, nhà thầu cần biết thông số này khi tính móng.
Cần người đi cùng khi lấy báo giá
Nam Minh Phát không nhận thi công, nên chúng tôi không có lợi ích gì khi anh chị chọn nhà thầu nào. Nếu cần, chúng tôi gửi quy chế kiến trúc của khu và giúp anh chị đọc bảng bóc tách báo giá để biết chỗ nào đang bị tính thừa.
Nam Minh Phát — 0827 555 536. Xem mục quy định xây nhà tại trang dự án Khu đô thị mới STK An Bình.
Nguồn dữ liệu. Bảng mật độ xây dựng, cao độ nền +2,50 m và khung quy định về khoảng lùi trích từ Quyết định 6255/QĐ-UBND của UBND quận Ninh Kiều phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, áp theo QCXDVN 01:2008/BXD. Diện tích xây dựng mẫu theo bộ bản vẽ mẫu của chủ đầu tư. Quy định cũ về đơn giá 5,6 triệu đồng/m² trích từ bộ hỏi đáp của chủ đầu tư phát hành tháng 02/2022 và đã không còn áp dụng theo thông tin chủ đầu tư cung cấp ngày 07/11/2026. Bài viết nhằm cung cấp thông tin, không thay thế tư vấn pháp lý hay tư vấn xây dựng.