Pháp lý Thiên Quân Marina Plaza: QĐ 504/QĐ-UBND, giấy phép 02/GPXD, văn bản đủ điều kiện bán và lưu ý

Thiên Quân Marina Plaza có lịch sử pháp lý khá đặc biệt: được chấp thuận chủ trương từ năm 2021, động thổ cùng năm nhưng đến đầu năm 2025 mới có giấy phép xây dựng. Điều này khiến nhiều người mua băn khoăn “dự án có an toàn không”. Bài viết đi qua từng văn bản pháp lý chính, giải thích ý nghĩa và chỉ ra những điểm người mua nên tự kiểm tra trước khi ký hợp đồng.

1. Quyền sử dụng đất

Khu đất dự án là thửa số 19, tờ bản đồ số 20, khu vực 4, đường Trần Bạch Đằng, diện tích 4.486,5 m². Sở Tài nguyên và Môi trường cấp GCN số CX799738 ngày 21/10/2020, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận Ninh Kiều cập nhật thay đổi ngày 27/01/2021. Nhà đầu tư nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020; dự án không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất.

Tại thời điểm chấp thuận chủ trương, mục đích sử dụng đất ghi là đất chuyên trồng lúa nước; QĐ 504 yêu cầu nhà đầu tư thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định. Thời hạn sử dụng đất theo GCN đến ngày 18/12/2066.

2. Quyết định chủ trương đầu tư 504/QĐ-UBND

Quyết định cũng yêu cầu nhà đầu tư thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội theo quy định (dự án dưới 10 ha), bố trí đủ chỗ đậu xe theo QCVN 01:2019/BXD và QCVN 04:2019/BXD, và tuân thủ quy định về độ cao tĩnh không hàng không.

3. Giấy phép xây dựng 02/GPXD

Sau giai đoạn hoàn thiện hồ sơ (năm 2022 hồ sơ từng bị Sở Xây dựng trả lại theo phản ánh của Báo Xây dựng), ngày 24/01/2025 Sở Xây dựng TP. Cần Thơ cấp giấy phép xây dựng số 02/GPXD. Theo các bài báo năm 2025, công trình có tổng diện tích sàn gần 52.000 m², tháp đôi 23 tầng nổi, 2 tầng hầm, chiều cao khoảng 75 m đến mái.

4. Văn bản đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai

Tháng 5/2025, Sở Xây dựng Cần Thơ ban hành văn bản 1174/SXD-QLN xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai của dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (Thanh Niên đưa tin ngày 17/5/2025). Đây là căn cứ để chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán và mở bán chính thức ngày 26/5/2025. Theo luật, để được bán, dự án phải có bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ bàn giao – người mua nên yêu cầu thư bảo lãnh cho căn của mình.

Hình thức sở hữu căn hộ

Chủ đầu tư công bố hình thức “sở hữu lâu dài”. Tuy nhiên, QĐ 504 ghi thời hạn sử dụng đất theo GCN của dự án đến 18/12/2066 và thời hạn dự án 50 năm. Theo pháp luật đất đai, người mua căn hộ chung cư thương mại thường được sử dụng đất ổn định lâu dài, nhưng nội dung cụ thể phụ thuộc hồ sơ chuyển mục đích và giấy chứng nhận cấp cho từng căn. Người mua nên hỏi rõ và yêu cầu ghi trong hợp đồng mua bán.

Checklist pháp lý trước khi mua

Nam Minh Phát hỗ trợ kiểm tra miễn phí các giấy tờ trên. Xem thêm tiến độ tại bài tiến độ Thiên Quân Marina Plaza.

Mua căn chuyển nhượng hợp đồng cần lưu ý gì?

1. Kiểm tra hợp đồng mua bán gốc và các phụ lục.
2. Đối chiếu số tiền đã đóng với phiếu thu của chủ đầu tư.
3. Kiểm tra căn có đang thế chấp ngân hàng không.
4. Làm văn bản chuyển nhượng hợp đồng có công chứng và xác nhận của chủ đầu tư.
5. Thỏa thuận rõ bên chịu thuế, phí chuyển nhượng.

Quyền lợi khi ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

• Bảo lãnh ngân hàng: nếu chủ đầu tư không bàn giao đúng cam kết, ngân hàng bảo lãnh hoàn trả tiền đã thanh toán theo thư bảo lãnh.
• Giới hạn thu tiền trước bàn giao: theo luật, chủ đầu tư chỉ được thu trước một tỷ lệ nhất định giá trị hợp đồng trước khi bàn giao; 5% cuối thu khi cấp giấy chứng nhận.
• Thế chấp vay vốn: người mua có thể dùng hợp đồng để vay ngân hàng.
• Chuyển nhượng hợp đồng: được chuyển nhượng trước khi nhận sổ theo thủ tục luật định, có xác nhận của chủ đầu tư.

Những điểm chính cần nhớ

• Đất: GCN CX799738, thửa 19 tờ 20, 4.486,5 m².
• Chủ trương: QĐ 504/QĐ-UBND ngày 04/3/2021, 530 căn, 23 tầng.
• Giấy phép: 02/GPXD ngày 24/01/2025; đủ điều kiện bán: 1174/SXD-QLN (05/2025).
• Hỏi rõ hình thức sở hữu và thư bảo lãnh trước khi ký.

Câu hỏi thường gặp

Thiên Quân Marina Plaza có giấy phép xây dựng chưa?

Có, Sở Xây dựng TP. Cần Thơ cấp giấy phép xây dựng số 02/GPXD ngày 24/01/2025.

Quyết định chủ trương đầu tư Thiên Quân Marina số mấy?

Dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư theo Quyết định 504/QĐ-UBND ngày 04/3/2021 của UBND TP. Cần Thơ.

Thiên Quân Marina Plaza đủ điều kiện mở bán chưa?

Đủ, tháng 5/2025 Sở Xây dựng Cần Thơ có văn bản 1174/SXD-QLN xác nhận nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Căn hộ Thiên Quân Marina sở hữu lâu dài hay có thời hạn?

Chủ đầu tư công bố sở hữu lâu dài; QĐ 504 ghi thời hạn sử dụng đất của dự án đến 18/12/2066, nên người mua cần hỏi rõ nội dung ghi trong hợp đồng và giấy chứng nhận.

Thiên Quân Marina Plaza có mấy tầng hầm?

Dự án có 2 tầng hầm đậu xe dưới tháp đôi 23 tầng nổi.

Mua căn hộ Thiên Quân Marina có được cấp sổ hồng không?

Sau khi bàn giao, chủ đầu tư làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho từng căn; khách hàng thanh toán 5% cuối khi nhận giấy chứng nhận.

Lời khuyên từ Nam Minh Phát

Pháp lý dự án đã đủ để mua bán, nhưng mỗi hợp đồng là một giao dịch riêng. Hãy đọc kỹ hợp đồng mẫu, đặc biệt điều khoản về hình thức sở hữu, bảo lãnh và phạt chậm bàn giao trước khi đóng tiền.

Tóm tắt thông tin dự án Thiên Quân Marina Plaza

Nguồn dữ liệu

QĐ 504/QĐ-UBND ngày 04/3/2021 (bản ký số của UBND TP. Cần Thơ); Thanh Niên (17/5/2025); Báo Xây dựng (2022); các bài báo về cất nóc (02/2026). Bài viết mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý.