Xây nhà ở KDC Đại Ngân được mấy tầng? Mật độ, khoảng lùi và thủ tục giấy phép

Đây là phần nhiều người bỏ qua khi xem nền, rồi đến lúc vẽ thiết kế mới phát hiện phần xây được nhỏ hơn tưởng. Bài này quy đổi các chỉ tiêu quy hoạch thành con số mét vuông cụ thể.

Các chỉ tiêu theo quy hoạch

Khoảng lùi làm thay đổi phần xây được bao nhiêu?

Khoảng lùi là phần phải để trống tính từ chỉ giới đường. Nó ăn vào chiều sâu nền, nên ảnh hưởng trực tiếp tới diện tích xây dựng:

Bảng trên là ước lượng theo chỉ tiêu quy hoạch để anh chị hình dung. Diện tích được phép xây chính thức là con số ghi trên giấy phép xây dựng, do cơ quan cấp phép xác định theo hồ sơ cụ thể của thửa đất. Trước khi chốt thiết kế, nên làm việc với đơn vị thiết kế để kiểm tra lại.

Lưu ý một điểm hay bị nhầm: nền 5 × 14 m chỉ phải lùi 1 m, nên tỷ lệ “mất đất” thấp hơn nền 5 × 20 m phải lùi 4 m. Nền ngắn hơn không hẳn bất lợi về diện tích xây.

Xây 4 tầng thì được bao nhiêu mét vuông sàn?

Lấy nền 5 × 20 m (100 m²) làm ví dụ: xây tối đa 80% là khoảng 80 m² mỗi tầng; xây 4 tầng được khoảng 320 m² sàn. Với chi phí tham khảo 6 – 9 triệu/m² sàn cho nhà phố hoàn thiện cơ bản, phần xây dựng vào khoảng 1,92 – 2,88 tỷ đồng.

Con số này cần cộng vào giá đất ngay khi tính ngân sách. Nền 100 m² giá rao khoảng 3,5 – 5 tỷ, cộng tiền xây 4 tầng thì tổng vốn cho một căn hoàn chỉnh vào khoảng 5,4 – 7,9 tỷ đồng.

Thủ tục xin giấy phép xây dựng

1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất. Đây là điều kiện trước tiên – nền còn ở dạng biên bản giao nền hoặc hợp đồng góp vốn thì chưa đứng tên để xin phép.
2. Thuê đơn vị thiết kế lập hồ sơ gồm bản vẽ kiến trúc, kết cấu, và bản vẽ phù hợp với chỉ tiêu quy hoạch của khu (tầng cao, mật độ, khoảng lùi).
3. Nộp hồ sơ xin giấy phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền của TP. Cần Thơ. Sau sắp xếp đơn vị hành chính từ 01/7/2025, đầu mối tiếp nhận đã thay đổi – nên gọi hỏi trước nơi nộp.
4. Thi công đúng giấy phép. Phần xây vượt so với giấy phép có thể không được công nhận khi hoàn công, ảnh hưởng tới việc bán lại sau này.
5. Hoàn công và cập nhật tài sản vào giấy chứng nhận. Bước này nhiều người bỏ qua, nhưng nhà chưa hoàn công sẽ khó bán và khó thế chấp.

Nếu mua lại nhà đã xây trong khu, hãy kiểm tra giấy phép xây dựng và hồ sơ hoàn công, đối chiếu phần xây dựng thực tế với giấy phép – đây là rủi ro riêng của hàng nhà xây sẵn.

Câu hỏi thường gặp

KDC Đại Ngân được xây mấy tầng?

Tối đa 4 tầng theo quy hoạch 1/500 Khu B; một số dãy trên bản vẽ ghi tới 6 tầng. Mật độ xây dựng cho phép 80%.

Khoảng lùi xây dựng ở KDC Đại Ngân là bao nhiêu?

Phụ thuộc chiều sâu nền: nền dài từ 20 m trở lên lùi 4 m; nền dài 17 đến dưới 20 m lùi 3 m; nền dài 12 đến dưới 17 m lùi 1 m.

Nền 100 m² ở Đại Ngân xây được bao nhiêu mét vuông sàn?

Ước lượng theo chỉ tiêu quy hoạch, nền 5 × 20 m xây tối đa 80% là khoảng 80 m² mỗi tầng; xây 4 tầng được khoảng 320 m² sàn. Diện tích chính thức là con số ghi trên giấy phép xây dựng.

Chi phí xây nhà ở KDC Đại Ngân khoảng bao nhiêu?

Tham khảo 6 – 9 triệu đồng mỗi mét vuông sàn cho nhà phố 3 – 4 tầng hoàn thiện cơ bản. Mức này thay đổi theo vật liệu, thời điểm và nhà thầu.

Chưa có sổ thì xin giấy phép xây dựng được không?

Thông thường không, vì cần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất đứng tên chủ. Nền còn ở dạng biên bản giao nền hoặc hợp đồng góp vốn chưa đủ điều kiện này.

Có bị bắt xây theo mẫu nhà của chủ đầu tư không?

Không. Đây là đất thổ cư nên chủ đất tự chọn thiết kế, miễn là phù hợp các chỉ tiêu quy hoạch về tầng cao, mật độ và khoảng lùi của khu.

Nguồn dữ liệu

Chỉ tiêu tầng cao, mật độ xây dựng, khoảng lùi và lộ giới trích từ các ghi chú trên bản vẽ “Điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 – Khu đô thị mới Đại Ngân – Khu B” (KTCQ-04, tháng 10/2020). Bảng diện tích sàn là ước lượng do Nam Minh Phát tính từ các chỉ tiêu này, không thay thế con số trên giấy phép xây dựng. Chi phí xây dựng là mức tham khảo thị trường Cần Thơ, thay đổi theo vật liệu và thời điểm. Thủ tục cấp phép thực hiện theo quy định hiện hành; đầu mối tiếp nhận hồ sơ đã thay đổi sau sắp xếp đơn vị hành chính từ 01/7/2025.