by Trả lời nhanh
Giá đất nền STK An Bình có hai mốc tham chiếu. Bảng giá chính thức của chủ đầu tư ngày 08/02/2022 ghi 48,75 – 86,625 triệu đồng/m² tuỳ lộ giới và vị trí nền. Giá rao trên thị trường năm 2026 cho nền 80 – 168 m² tại dự án nằm khoảng 33 – 45 triệu đồng/m². Giá hôm nay thấp hơn 2022 vì hai lý do: chính sách chiết khấu hiện hành của chủ đầu tư, và mặt bằng giá đất nền Cần Thơ đã giảm so với đỉnh 2022. Xem chi tiết tại trang dự án STK An Bình.
Khi hỏi giá một dự án đất nền, câu trả lời “bao nhiêu một mét vuông” gần như luôn sai, vì giá mỗi nền một khác. Với Khu đô thị mới STK An Bình (phường An Bình, TP. Cần Thơ), chênh lệch giữa nền rẻ nhất và nền đắt nhất trong cùng một bảng giá lên tới hơn 77%. Bài này đặt cạnh nhau hai nguồn số liệu có thật, nói rõ mỗi nguồn dùng được vào việc gì, và liệt kê các yếu tố làm nên khoảng chênh đó.
Nguồn 1 – Bảng giá chính thức của chủ đầu tư ngày 08/02/2022
Đây là tài liệu gốc “BẢNG GIÁ SẢN PHẨM – DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI STK AN BÌNH”, ngày cập nhật 08.02.2022, bản PDF có trong hồ sơ dự án của Nam Minh Phát. Bảng khi đó gồm 10 nền đang mở bán. Giá ghi trong bảng là giá quyền sử dụng đất, chưa bao gồm giá trị nhà.
| Mã lô | Đặc điểm | Kích thước | Diện tích | Đơn giá/m² | Tổng giá | Lộ giới |
|---|---|---|---|---|---|---|
| LK5E-05 | Đất nền | 5 × 16 | 80 m² | 48,75 tr | 3,90 tỷ | 17 m |
| LK5E-01 | Nền góc hẻm | 5 × 16 | 80 m² | 53,625 tr | 4,29 tỷ | 17 m |
| LK4D-05 | Đất nền | 6 × 18 | 108 m² | 52,50 tr | 5,67 tỷ | 17 m |
| LK5D-02 | Đất nền | 6 × 18 | 108 m² | 52,50 tr | 5,67 tỷ | 17 m |
| LK4E-02 · 04 · 07 | Đất nền | 5 × 20 | 100 m² | 57,50 tr | 5,75 tỷ | 23,5 m |
| LK4E-01 | Nền góc hẻm | 5 × 20 | 100 m² | 63,25 tr | 6,325 tỷ | 23,5 m |
| LK1A-11 | Đất nền | 7 × 24 | 168 m² | 78,75 tr | 13,23 tỷ | 43 m |
| LK1A-12 | Nền góc hẻm | 7,5 × 24 | 180 m² | 86,625 tr | 15,59 tỷ | 43 m |
Bảng này đã gần bốn năm tuổi. Nó không còn dùng để trả giá, nhưng vẫn rất có giá trị ở một điểm: nó cho thấy cấu trúc giá của dự án — tức là chủ đầu tư định giá chênh nhau thế nào giữa các loại nền. Cấu trúc đó thường ổn định hơn mức giá tuyệt đối.
Nguồn 2 – Mặt bằng giá rao năm 2026
Khảo sát các tin rao công khai trong năm 2026 cho nền 80 – 168 m² tại dự án cho khoảng 33 – 45 triệu đồng/m². Cần nhấn mạnh: đây là giá chào bán, chưa trừ thương lượng, và là dải giá chung chứ không phải giá của một nền cụ thể.
Vì sao giá hôm nay thấp hơn bảng giá 2022?
Có hai nguyên nhân, và cả hai đều không liên quan tới chất lượng nền. Thứ nhất là chính sách chiết khấu của chủ đầu tư ở giai đoạn hiện nay. Thứ hai là mặt bằng giá đất nền Cần Thơ đã đi xuống so với đỉnh năm 2022 — đây là xu hướng chung của thị trường, không riêng dự án nào. Nói cách khác, mức chênh này phản ánh thời điểm chứ không phản ánh nền xấu đi. Với người mua lúc này đó là lợi thế; với người đang giữ nền và tính bán lại thì đó là điều cần biết để định giá cho đúng thực tế.
Sáu yếu tố quyết định giá một nền tại STK An Bình
- Lộ giới. Đây là yếu tố mạnh nhất. Trong bảng giá 2022, nền trên tuyến lộ giới 17 m có đơn giá 48,75 triệu/m², nền trên tuyến 43 m là 78,75 triệu/m² — chênh hơn 60% chỉ vì con đường trước mặt.
- Nền góc hay nền giữa dãy. Cùng dãy, cùng kích thước, nền góc đắt hơn khoảng 10%. Thấy rõ qua cặp LK5E-05 (48,75 tr) và LK5E-01 (53,625 tr).
- Diện tích. Nền càng lớn thì tổng giá tăng nhanh gấp đôi, vì không chỉ số mét vuông tăng mà đơn giá mỗi mét vuông cũng cao hơn.
- Hướng nền. Dự án có hai hướng chính là Đông Bắc và Đông Nam.
- Hiện trạng. Nền trống hay đã có nhà xây theo mẫu. Phần nhà được tính riêng theo hợp đồng xây dựng, không nằm trong giá đất.
- Chính sách chiết khấu tại thời điểm ký. Đây là biến động nhất và cũng là lý do không nên tin một con số đọc được từ tháng trước.
Hai loại hàng đang có trên thị trường
Người mua STK An Bình hiện gặp hai nguồn hàng khác nhau, và nên biết mình đang nói chuyện với nguồn nào:
- Hàng chủ đầu tư. Ký hợp đồng mua bán trực tiếp với Công ty Cổ phần Đầu tư STK, hưởng chính sách chiết khấu hiện hành, thanh toán theo tiến độ ghi trong hợp đồng.
- Hàng bán lại của khách mua đợt trước. Giá do hai bên thoả thuận. Khi chuyển nhượng, hợp đồng mẫu của chủ đầu tư quy định phí chuyển nhượng 1% tổng giá trị hợp đồng, và điều kiện là bên bán đã thanh toán đủ, đúng hạn.
Một điểm về giá không nên bỏ qua: dự án chưa có sổ
Tính tới ngày 07/11/2026, sản phẩm tại STK An Bình chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chủ đầu tư cho biết dự kiến có giá đất và cấp được giấy đỏ vào cuối năm 2026, nhưng đây là thông tin do chủ đầu tư cung cấp và chưa có văn bản công bố công khai để đối chiếu.
Điều này ảnh hưởng tới giá theo hai hướng ngược nhau. Một mặt, nó là lý do giá mềm hơn các khu đã có sổ cùng khu vực. Mặt khác, nó hạn chế khả năng vay: theo tài liệu chủ đầu tư năm 2022, khách được hỗ trợ vay tối đa 60% giá trị nền, thấp hơn mức thường thấy 70% ở các dự án đã có giấy chứng nhận. Người mua nên tính đủ cả hai mặt này vào bài toán của mình.
Câu hỏi thường gặp
Giá đất nền STK An Bình bao nhiêu một mét vuông?
Không có một con số duy nhất. Bảng giá chính thức của chủ đầu tư ngày 08/02/2022 ghi 48,75 – 86,625 triệu đồng/m² tuỳ lộ giới, diện tích và vị trí nền. Giá rao trên thị trường năm 2026 cho nền 80 – 168 m² nằm khoảng 33 – 45 triệu đồng/m², là giá chào bán chưa trừ thương lượng. Giá thật của một nền cụ thể phụ thuộc lộ giới, nền góc hay giữa dãy, diện tích, hướng, hiện trạng và mức chiết khấu tại thời điểm mua.
Vì sao giá STK An Bình năm 2026 thấp hơn bảng giá năm 2022?
Có hai nguyên nhân. Thứ nhất là chính sách chiết khấu của chủ đầu tư trong giai đoạn hiện nay. Thứ hai là mặt bằng giá đất nền Cần Thơ nói chung đã đi xuống so với đỉnh năm 2022. Mức chênh này đến từ thời điểm thị trường, không phải do chất lượng nền thay đổi.
Nền nào tại STK An Bình đắt nhất?
Theo bảng giá ngày 08/02/2022, nền đắt nhất là LK1A-12 — nền góc hẻm kích thước 7,5 × 24 m, diện tích 180 m², trên tuyến lộ giới 43 m, đơn giá 86,625 triệu đồng/m², tổng giá 15,59 tỷ đồng. Nền rẻ nhất trong bảng là LK5E-05, 5 × 16 m, 80 m², lộ giới 17 m, đơn giá 48,75 triệu đồng/m², tổng 3,90 tỷ đồng.
Mua nền STK An Bình có vay ngân hàng được không?
Theo tài liệu của chủ đầu tư năm 2022, khách được hỗ trợ vay tối đa 60% giá trị nền với lãi suất theo mức cho vay hiện hành của Vietcombank. Mức này thấp hơn các dự án đã có sổ vì tài sản bảo đảm chưa phải là giấy chứng nhận. Chính sách tín dụng thay đổi theo từng thời kỳ nên cần xác nhận trực tiếp với ngân hàng tại thời điểm ký.
Giá trong bảng giá của chủ đầu tư đã gồm tiền xây nhà chưa?
Chưa. Giá trong bảng là giá quyền sử dụng đất, chưa bao gồm giá trị nhà. Tại STK An Bình chủ đất được tự tổ chức xây dựng theo tiêu chuẩn kiến trúc chung của khu, phần xây dựng tính riêng theo hợp đồng xây dựng.
Lấy giá đúng mã nền
Dải 33 – 45 triệu đồng/m² chỉ để anh chị hình dung mặt bằng chung. Muốn trả giá được thì phải có báo giá ghi ngày cho đúng mã nền mình quan tâm, kèm thông tin lộ giới, hướng và mức chiết khấu đang áp dụng. Nam Minh Phát nhận ký gửi và đang giữ cả nguồn hàng bán lại tại dự án — anh chị nhắn mã nền hoặc khoảng ngân sách, chúng tôi gửi lại danh sách đang có.
Nam Minh Phát — 0827 555 536. Xem đầy đủ mặt bằng, pháp lý và tiến độ tại trang dự án Khu đô thị mới STK An Bình.
Nguồn dữ liệu. Bảng giá 48,75 – 86,625 triệu đồng/m² và chi tiết từng mã nền trích từ tài liệu “BẢNG GIÁ SẢN PHẨM – DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI STK AN BÌNH” ngày cập nhật 08.02.2022, bản PDF trong hồ sơ dự án. Điều khoản phí chuyển nhượng 1% và hạn mức vay 60% lấy từ mẫu văn bản và tài liệu bán hàng của chủ đầu tư năm 2022. Khoảng 33 – 45 triệu đồng/m² là ghi nhận từ các tin rao công khai năm 2026, là giá rao chứ không phải giá chốt. Thông tin chưa cấp giấy chứng nhận và dự kiến ra sổ cuối năm 2026 do chủ đầu tư cung cấp ngày 07/11/2026, chưa có văn bản công bố công khai để đối chiếu. Bài viết nhằm cung cấp thông tin, không thay thế tư vấn pháp lý hay tư vấn đầu tư.