by Trả lời nhanh
Vì STK An Bình chưa có giấy chứng nhận cho từng nền (tính tới 07/11/2026), bán lại được thực hiện bằng chuyển nhượng hợp đồng chứ không phải sang tên sổ. Theo mẫu hợp đồng năm 2022: phí chuyển nhượng cho bên thứ ba là 1% tổng giá trị hợp đồng; điều kiện là bên bán đã thanh toán đủ và đúng hạn, và bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền của đợt kế tiếp. Mặt bằng giá rao năm 2026 tại dự án là 33 – 45 triệu đồng/m², thấp hơn bảng giá gốc 2022 — người bán cần biết điều này để định giá đúng.
Bài này viết cho người đang giữ nền tại STK An Bình và muốn bán, chứ không phải người đi mua. Nếu anh chị đang ở phía bán, có ba thứ quyết định việc bán nhanh hay chậm: giá đặt đúng chưa, hồ sơ có đủ điều kiện chuyển nhượng chưa, và có tiếp cận đúng tệp khách không.
Bước 1 — Kiểm tra nền của anh chị có đủ điều kiện chuyển nhượng không
Đây là việc phải làm trước khi rao, không phải sau khi tìm được khách. Theo mẫu hợp đồng năm 2022, hai điều kiện là:
- Bên bán đã thanh toán đủ và đúng hạn các đợt theo phụ lục tiến độ.
- Bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền của đợt kế tiếp.
Điểm vướng hay gặp: nếu anh chị từng chậm một đợt thanh toán, điều kiện “đúng hạn” có thể bị đặt vấn đề. Nên chủ động đối chiếu với chủ đầu tư và xin xác nhận tình trạng thanh toán bằng văn bản trước khi thương lượng với khách — để không phải trả lời “để tôi hỏi lại” ngay lúc khách đang muốn chốt.
Bước 2 — Định giá đúng, không định giá theo giá mình đã mua
Đây là chỗ người bán hay mắc nhất. Giá anh chị mua năm 2022 không phải căn cứ định giá hôm nay.
| Mốc | Mức giá | Ghi chú |
|---|---|---|
| Bảng giá chủ đầu tư 08/02/2022 | 48,75 – 86,625 triệu/m² | Giá gốc, theo lộ giới và vị trí nền |
| Giá rao thị trường 2026 | 33 – 45 triệu/m² | Nền 80 – 168 m², là giá chào chưa trừ thương lượng |
Hai lý do khiến mặt bằng hôm nay thấp hơn: chính sách chiết khấu hiện hành của chủ đầu tư, và giá đất nền Cần Thơ nói chung đã đi xuống so với đỉnh 2022. Cả hai đều nằm ngoài tầm kiểm soát của anh chị.
Hệ quả thực tế: anh chị đang cạnh tranh trực tiếp với hàng của chính chủ đầu tư đang có chiết khấu. Nếu đặt giá ngang hoặc cao hơn hàng chủ đầu tư, nền sẽ nằm rất lâu. Cách định giá thực tế là lấy giá hàng chủ đầu tư cùng loại nền, cùng lộ giới làm mốc trần, rồi tính lùi.
Bước 3 — Biết lợi thế của hàng mình
Hàng bán lại không phải lúc nào cũng yếu thế. Ba trường hợp anh chị có lợi thế rõ:
- Nền ở vị trí chủ đầu tư đã bán hết. Nếu nền của anh chị thuộc dãy đẹp đã bán hết thì khách muốn vị trí đó chỉ còn cách mua lại.
- Đã thanh toán được nhiều đợt. Khách nhận chuyển nhượng vào giai đoạn sau sẽ gần mốc nhận nền hơn.
- Nền đã có nhà xây. Phần nhà được định giá riêng và mở ra tệp khách mua để ở ngay, khác hẳn tệp khách mua đất trống.
Bước 4 — Chuẩn bị hồ sơ trước khi rao
- Hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư, kèm đầy đủ phụ lục tiến độ.
- Toàn bộ chứng từ thanh toán các đợt đã nộp.
- Xác nhận tình trạng thanh toán của chủ đầu tư (nếu xin được).
- Thông tin mã nền, diện tích, kích thước, lộ giới và hướng — đối chiếu trên bản vẽ 1/500.
- Ảnh hiện trạng nền có ghi ngày chụp.
- Nếu nền đã xây nhà: hồ sơ thiết kế đã duyệt và hợp đồng thi công.
Bộ hồ sơ đầy đủ rút ngắn thời gian bán rất nhiều, vì khách mua hàng chưa sổ luôn cảnh giác — thứ làm họ yên tâm là giấy tờ rõ ràng, không phải lời hứa.
Bước 5 — Tính đúng chi phí ra
| Khoản | Mức |
|---|---|
| Phí chuyển nhượng cho bên thứ ba | 1% tổng giá trị hợp đồng (theo mẫu 2022) |
| Thuế, phí theo quy định | Theo quy định hiện hành tại thời điểm giao dịch |
| Phí môi giới (nếu có) | Theo thoả thuận |
Nên thống nhất rõ ai chịu khoản 1% ngay trong lúc thương lượng giá, đừng để tới lúc làm thủ tục mới bàn.
Nam Minh Phát nhận ký gửi tại dự án
Chúng tôi đang giữ nguồn hàng bán lại tại STK An Bình và có tệp khách đang tìm mua khu An Bình. Việc chúng tôi làm khi nhận ký gửi: rà hồ sơ xem nền đủ điều kiện chuyển nhượng chưa, định giá theo giao dịch thật gần nhất trong cùng khu chứ không theo giá rao trên mạng, chụp lại ảnh hiện trạng có ngày, và đưa hàng tới đúng tệp khách.
Chúng tôi không nhận ký gửi độc quyền bắt buộc và không thu phí trước.
Câu hỏi thường gặp
Bán lại nền STK An Bình khi chưa có sổ được không?
Được, thông qua chuyển nhượng hợp đồng với chủ đầu tư. Theo mẫu hợp đồng năm 2022, điều kiện là bên bán đã thanh toán đủ và đúng hạn, và bên nhận chuyển nhượng phải thanh toán đủ số tiền của đợt kế tiếp. Phí chuyển nhượng là 1% tổng giá trị hợp đồng.
Phí chuyển nhượng nền STK An Bình ai trả?
Mẫu hợp đồng quy định mức 1% tổng giá trị hợp đồng nhưng việc bên nào chịu là do hai bên thoả thuận. Nên thống nhất điểm này ngay khi thương lượng giá, trước khi làm thủ tục.
Nên rao bán nền STK An Bình với giá bao nhiêu?
Mặt bằng giá rao tại dự án năm 2026 cho nền 80 – 168 m² là 33 – 45 triệu đồng/m². Người bán đang cạnh tranh trực tiếp với hàng của chủ đầu tư đang có chiết khấu, nên cách định giá thực tế là lấy giá hàng chủ đầu tư cùng loại nền, cùng lộ giới làm mốc trần rồi tính lùi, chứ không lấy giá mình đã mua năm 2022 làm căn cứ.
Vì sao nền tôi mua năm 2022 giờ bán thấp hơn giá mua?
Có hai nguyên nhân đều nằm ngoài chất lượng nền: chính sách chiết khấu hiện hành của chủ đầu tư, và mặt bằng giá đất nền Cần Thơ nói chung đã đi xuống so với đỉnh năm 2022. Đây là yếu tố thời điểm thị trường.
Cần chuẩn bị giấy tờ gì khi ký gửi bán nền?
Hợp đồng mua bán đã ký với chủ đầu tư kèm đầy đủ phụ lục tiến độ, toàn bộ chứng từ thanh toán các đợt đã nộp, thông tin mã nền và diện tích đối chiếu trên bản vẽ 1/500, ảnh hiện trạng có ghi ngày chụp. Nếu nền đã xây nhà thì thêm hồ sơ thiết kế đã duyệt và hợp đồng thi công.
Gửi thông tin nền muốn bán
Anh chị nhắn mã nền, diện tích và mức giá mong muốn. Chúng tôi rà hồ sơ và phản hồi trong ngày về mức giá thực tế có thể bán được cùng thời gian dự kiến.
Nam Minh Phát — 0827 555 536. Xem mục ký gửi tại trang dự án Khu đô thị mới STK An Bình.
Nguồn dữ liệu. Điều kiện và phí chuyển nhượng 1% trích từ mẫu văn bản của chủ đầu tư năm 2022; bảng giá 48,75 – 86,625 triệu đồng/m² theo bảng giá sản phẩm của chủ đầu tư ngày 08/02/2022. Khoảng 33 – 45 triệu đồng/m² là ghi nhận từ các tin rao công khai năm 2026, là giá rao chứ không phải giá chốt. Tình trạng chưa cấp giấy chứng nhận cập nhật ngày 07/11/2026 theo thông tin chủ đầu tư cung cấp. Thuế và phí theo quy định hiện hành tại thời điểm giao dịch. Bài viết nhằm cung cấp thông tin, không thay thế tư vấn pháp lý hay tư vấn thuế.